Тема: ПРАВИЛА СОВЕРШЕНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ
НОТАРИАЛЬНЫХ ДЕЙСТВИЙ
1. Общие условия
удостоверения сделок
2. Удостоверение доверенностей
3. Удостоверение завещаний
4. Удостоверение сделок с
недвижимостью
5,Удостоверение договора ренты
1. ОБЩИЕ УСЛОВИЯ
УДОСТОВЕРЕНИЯ СДЕЛОК
Требования к форме сделок
Нотариусы удостоверяют сделки, для которых
законодательством РФ и республик в составе РФ установлена обязательная
нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверить и другие
сделки.
В соответствии со ст. 163 ГК нотариальное
удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе,
соответствующем требованиям ст. 160 ГК, удостоверительной надписи нотариусом
или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное
действие.
Нотариальное удостоверение сделок обязательно в
двух названных законом случаях:
- в случаях, указанных в законе;
- в случаях, предусмотренных соглашением сторон,
хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
По сравнению с ранее действовавшим гражданским
законодательством перечень сделок, подлежащих обязательному нотариальному
удостоверению, в настоящее время сужен. Однако для ряда сделок законом все-таки
установлена обязательность нотариальной формы. К ним относятся следующие
односторонние и двусторонние сделки:
1.
Сделки по продаже доли в праве общей собственности
постороннему лицу Закон о
регистрации 2015 г.)
2.
Сделки, которые связаны с распоряжением недвижимым
имуществом на условиях доверительного управления или опеки (п. 2 ст. 30 Закона
о регистрации)
3.
Сделки по продаже недвижимого имущества, которое
принадлежит несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному
ограниченно дееспособным (п. 2 ст. 30 Закона о регистрации)
4.
Договор о залоге движимого имущества или прав на
имущество в обеспечение обязательств по нотариально удостоверенному договору
(п. 2 ст. 339 ГК РФ; п. 44 постановления от 1 июля
1996 г. Пленума Верховного суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ
№ 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации»)
5.
Договор уступки требования, основанного на нотариально
удостоверенной сделке (п. 1 ст. 389 ГК РФ)
6.
Договор перевода долга по нотариально удостоверенной
сделке (п. 2 ст. 391 ГК РФ)
7.
Договоры, которые направлены на отчуждение доли или
части доли в уставном капитале ООО, за исключением случаев, предусмотренных в
законе (п. 11 ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об
обществах с ограниченной ответственностью», далее – Закон об ООО)
8.
Договор залога доли (части доли) в уставном капитале
ООО (п. 2 ст. 22 Закона об ООО)
9.
Предварительный договор, если основной договор требует
обязательного нотариального удостоверения (п. 2 ст. 429 ГК РФ)
10. Договор
ренты (ст. 584 ГК РФ)
11. Брачный
договор (п. 2 ст. 41 Семейного кодекса РФ)
12. Соглашение
о разделе общего имущества, которое супруги нажили в период брака (п. 2 ст. 38
Семейного кодекса РФ)
13. Соглашение
об уплате алиментов (п. 1 ст. 100 Семейного кодекса РФ)
14. Соглашение
об управлении хозяйственным партнерством (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 3
декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах», далее – Закон о
хозяйственных партнерствах)
15. Сделка,
которая направлена на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного
партнерства (ч. 3 ст. 12 Закона о хозяйственных партнерствах)
16. Договор
инвестиционного товарищества (ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 28 ноября 2011
г. № 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»)
17. Соглашение
об изменении или о расторжении нотариально удостоверенного договора (п. 1 ст.
452 ГК РФ)
- завещание (ст. 1124 ГК); удостоверение завещания
другими лицами допускается лишь в случаях, предусмотренных п. 7 ст. 1125, ст.
1127 и п. 2 ст. 1128 ГК;
- доверенность на совершение сделок, требующих
нотариальной формы (п. 2 ст. 185 ГК);
- доверенность, выдаваемая в порядке передоверия
(ст. 187 ГК), за исключением случаев, предусмотренных п. 4 ст. 185 ГК
(доверенности, выданные в порядке передоверия, на получение заработной платы и
иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждений
авторов и изобретателей, пенсий, пособий, стипендий, вкладов граждан в банках и
на получение корреспонденции, в том числе денежной и посылочной, могут
нотариально не удостоверяться);
- доверенность на получение повторного
свидетельства о государственной регистрации акта гражданского состояния,
выданная лицом, имеющим право на получение соответствующего повторного свидетельства
(п. 2 ст. 9 Федерального закона "Об актах гражданского состояния");
Содержания сделки должно быть изложено в письменной
форме путем составления документа, подписанного лицом либо лицами, совершающими
сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Как правило, текст сделки должен быть подписан
лицом, совершающим сделку, либо его представителем. Однако законом (п. 3 ст.
160 ГК) установлено исключение из этого общего правила. Если гражданин
вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может
собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой
гражданин. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом либо
другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие,
с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее
собственноручно.
Разъяснение сторонам смысла и значения
проекта сделки
Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и
значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его
содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям
закона. Если проект сделки составлялся не сторонами, а нотариусом, он
обязательно должен быть зачитан сторонам вслух, кроме того, стороны вправе сами
прочесть текст сделки и высказать по нему свои предложения и замечания.
При оформлении сделок, заявлений и некоторых иных
документов от имени лиц, не владеющих в достаточной степени языком, на котором
ведется делопроизводство, а также от имени граждан, имеющих определенные
физические недостатки, препятствующие им свободно выразить свою волю (слепых,
глухих, немых, глухонемых и др.), необходимо обеспечить присутствие
переводчика, обладающего специальными навыками общения с названными лицами. В
документе при этом отражается, что текст его изложен гражданину, оформляющему
документ, переводчиком, также подписывающим документ и несущим ответственность
за верность перевода и сохранение тайны совершения нотариального действия. О
совершении нотариального действия в присутствии переводчика делается также
соответствующая отметка в удостоверительной надписи нотариуса.
Разъяснение нотариусом смысла и значения проекта
удостоверяемого документа необходимо для того, чтобы юридическая
неосведомленность граждан не могла быть использована им во вред.
При разъяснении сторонам сделки смысла и значения
ее нотариус должен установить, соответствует ли содержание сделки
действительным намерениям сторон, т.е. проверить соответствие их воли и
волеизъявления. В этих целях нотариус должен убедиться в таких качествах
участников оформляемой сделки, как правоспособность и дееспособность.
Дееспособность граждан,
и правоспособность юридических лиц, участвующих в
сделке
Дееспособность граждан - участников сделки
Дееспособность, или способность гражданина своими
действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя
гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность), возникает
в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении
восемнадцатилетнего возраста.
В соответствии с ныне действующим законодательством
в зависимости от объема дееспособности граждане РФ могут быть разделены на пять
категорий:
- полностью дееспособные - граждане,
достигшие восемнадцатилетнего возраста (либо не достигшие его, однако приобретшие
полную дееспособность в соответствии с обстоятельствами, установленными
законом), не признанные в судебном порядке недееспособными или ограниченно
дееспособными;
- относительно дееспособные - это граждане в
возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;
- ограниченно дееспособные - граждане,
дееспособность которых ограничена судом вследствие злоупотребления спиртными
напитками или наркотическими веществами, что ставило их семью в тяжелое
материальное положение;
- частично дееспособные - это малолетние
дети в возрасте от шести до четырнадцати лет;
- недееспособные - дети, не достигшие
шестилетнего возраста, а также граждане, признанные судом недееспособными
вследствие психического расстройства, не могущие понимать значения своих
действий и руководить ими.
Установление дееспособности гражданина при
совершении сделок. Дееспособность определяется
нотариусом документально (путем проверки документов, удостоверяющих
личность участников сделки, в которых указан их возраст) и визуально (путем
беседы с участниками сделки, собственной оценки адекватности их поведения и
т.п.).
Основы законодательства РФ о нотариате не
регулируют порядок установления дееспособности в случае сомнения нотариуса.
Правоспособность
юридических лиц
Юридическое лицо может иметь гражданские права,
соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных
документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Коммерческие
организации, за исключением унитарных предприятий и иных видов организаций,
предусмотренных законом, могут иметь гражданские права и нести гражданские
обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не
запрещенных законом (общая правоспособность).
Отдельными видами деятельности, перечень которых
определяется законом, юридическое лицо может заниматься только на основании
специального разрешения - лицензии (специальная правоспособность).
При проверке правоспособности юридических лиц,
участвующих в сделке, нотариус обязан удостовериться в факте государственной
регистрации юридического лица, ознакомиться с его учредительными документами, а
также исследовать полномочия представителей этого юридического лица.
В качестве документа, подтверждающего факт
регистрации, нотариусу для совершения сделки должно быть предъявлено
свидетельство о государственной регистрации юридического лица (подлинник). При
необходимости нотариус вправе потребовать от заинтересованных в сделке лиц
выписку из государственного реестра, содержащую ту или иную информацию.
Для совершения сделки нотариусу должны быть также
представлены учредительные документы юридического лица. Юридическое лицо может
действовать на основании устава, либо учредительного договора и устава, либо
только учредительного договора.
Количество экземпляров документов,
в которых излагается содержание сделки
Количество экземпляров документов, в которых
излагается содержание сделки, регламентировано ст. ст.44.1 0 Основ
законодательства РФ о нотариате. Нотариально удостоверяемые договоры выдаются участникам договора в
количестве экземпляров, соответствующем числу его участников. Нотариально
удостоверенные односторонние сделки, а также нотариальные свидетельства
выдаются в одном экземпляре.
Нотариусы при совершении
нотариального действия оставляют в делах нотариальной конторы один экземпляр
нотариально удостоверенных завещаний, договоров, нотариальных свидетельств и
исполнительных надписей. По усмотрению нотариуса может быть оставлен в делах
нотариальной конторы один экземпляр других нотариально удостоверяемых сделок.
Лица, указанные в части четвертой
статьи 1 настоящих Основ, оставляют в делах соответствующего
органа один экземпляр удостоверенных завещаний.
Документ, экземпляр которого не
остается в делах нотариальной конторы, должен быть подробно описан в реестре
регистрации нотариальных действий. Однако даже в этом случае нотариус не вправе
впоследствии выдать дубликат удостоверенного документа, утраченного лицом,
совершавшим нотариальное действие либо по поручению которого совершалось
нотариальное действие. Если экземпляр документа не хранился в делах
нотариальной конторы, нотариус по просьбе указанных лиц может выдать только
справку о совершенном нотариальном действии либо выписку из реестра регистрации
нотариальных действий.
Сложившаяся нотариальная практика свидетельствует о
том, что многие нотариусы используют возможность оставления на хранение одного
экземпляра документа и в тех случаях, когда законодательством это не предусмотрено.
Преимущества подобной практики несомненны: в дальнейшем в случае утраты
участниками нотариального действия оригинала документа по их заявлению может
быть выдан его дубликат.
2. Удостоверение доверенностей
Доверенность
на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о
государственной регистрации прав или сделок, на распоряжение
зарегистрированными в государственных реестрах правами и доверенность,
выдаваемая в порядке передоверия должна быть нотариально удостоверена.
Нотариальному удостоверению подлежат также
доверенности:
на представление интересов физического лица
в налоговых органах (п. 3 ст. 29 НК РФ; Постановление Пленума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 57);
- на
подачу заявления о кадастровом учете объектов недвижимости (Федеральный закон
от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости");
- на осуществление полномочий
уполномоченного представителя по финансовым вопросам, а также на получение
открепительного удостоверения (Федеральный конституционный закон от 28.06.2004
N 5-ФКЗ "О референдуме Российской Федерации", Федеральный закон от
12.06.2002 N 67-ФЗ "Об основных гарантиях избирательных прав и права на
участие в референдуме граждан Российской Федерации", Федеральный закон от
22.02.2014 N 20-ФЗ "О выборах депутатов Государственной Думы Федерального
Собрания Российской Федерации");
- на
получение жилищной субсидии одним из членов семьи гражданина, состоявшего на
учете в качестве имеющего право на получение такой субсидии, в случае смерти
последнего (Федеральный закон от 25.10.2002 N 125-ФЗ "О жилищных субсидиях
гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним
местностей");
- на представление интересов физического
лица - плательщика страховых взносов в территориальных органах ПФ РФ, ФСС РФ,
ФОМС (Федеральный закон от 24.07.2009 N 212-ФЗ "О страховых взносах в
Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской
Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования");
- при обращении в Агентство по страхованию
вкладов с требованием о выплате возмещения по вкладам представителя вкладчика
(наследника) (Федеральный закон от 23.12.2003 N 177-ФЗ "О страховании
вкладов физических лиц в банках Российской Федерации"); - для получения
представителем повторного свидетельства о государственной регистрации акта
гражданского состояния (ФЗ "Об актах гражданского состояния");
- на совершение действий, предусмотренных
Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также Федеральным законом
от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости";
- на представление документов в регистрирующий орган в соответствии с
Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации
юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"
При совершении нотариального действия по
удостоверению доверенности нотариус (лицо, замещающее временно отсутствующего
нотариуса) должен соблюдать основные правила совершения нотариальных действий,
предусмотренные гл. IX Основ: - установить личность обратившегося за
совершением нотариального действия на основании паспорта или других документов,
исключающих любые сомнения относительно личности гражданина, его представителя
или представителя юридического лица (ст. 42 Основ), а также иных лиц,
подписывающих доверенность (рукоприкладчика, переводчика, сурдопереводчика,
тифлосурдопереводчика); - проверить дееспособность гражданина, правоспособность
юридического лица, иных лиц, подписывающих доверенность (рукоприкладчика,
переводчика, сурдопереводчика, тифлосурдопереводчика), а также, если за
совершением нотариального действия обратился представитель лица, в интересах
которого совершается нотариальное действие, его полномочия (ст. 43 Основ). При возникновении у нотариуса сомнений в
подлинности документов, удостоверяющих личность вышеуказанных лиц , нотариус откладывает совершение нотариального
действия и направляет запрос в федеральные органы государственной власти, выдавшие
такие документы, в целях проверки их подлинности. Запрос направляется
нотариусом с использованием средств единой информационной системы нотариата
(далее - ЕИС) через единую систему межведомственного электронного
взаимодействия в форме электронного документа, подписанного усиленной
квалифицированной электронной подписью в порядке, установленном приказом
Министерства юстиции Российской Федерации от 29.06.2015 N 158 "Об
утверждении порядка направления и формы запроса нотариуса в федеральные органы
государственной власти для проверки подлинности документов, удостоверяющих
личность гражданина, его представителя или представителя юридического
лица".
Если
за нотариальным удостоверением доверенности обращается гражданин, не владеющий
русским языком, а нотариус не владеет языком, на котором объясняется
обратившийся, привлекается переводчик. При этом нотариус должен убедиться в
знании переводчиком соответствующих языков, что может подтверждаться дипломами,
свидетельствами, сертификатами об образовании и квалификации. Перечень
документов, подтверждающих образовательный уровень переводчика,
законодательством не определен, в связи с чем нотариусу следует исходить из
конкретных обстоятельств и принимать документы, исключающие сомнения
относительно знания переводчиком соответствующего языка. Место рождения в
государстве, с языка которого осуществляется перевод, в отсутствие документов
об образовании не является подтверждением факта владения лицом соответствующим
языком
Если
гражданин, обратившийся за удостоверением доверенности, является глухим, немым
или глухонемым, при совершении нотариального действия должно присутствовать
лицо, которое может объясниться с ним (сурдопереводчик). При обращении за
удостоверением доверенности слепоглухонемого гражданина его общение с
нотариусом возможно с помощью тифлосурдопереводчика. В этих случаях нотариус
должен выяснить квалификацию указанных лиц, истребовав документ, подтверждающий
его специальные познания по общению с данной категорией граждан.
Переводчик (сурдопереводчик,
тифлосурдопереводчик), принимавший участие при совершении нотариального
действия, подписывает доверенность в присутствии нотариуса, подтверждая своей
подписью, что содержание доверенности соответствует воле представляемого, при
этом нотариус свидетельствует подлинность его подписи (ст. 81 Основ).
Доверенность может быть оформлена только на совершение правомерных
действий, ее содержание не может противоречить требованиям законодательства.
Полномочия, передаваемые представителю, должны быть правомерными,
осуществимыми и конкретными.
Полномочия, изложенные в доверенности, не
могут выходить за пределы правоспособности представляемого, предусмотренной
законодательством. Законодательством
могут быть предусмотрены конкретные требования к содержанию полномочий в
доверенности:
- в
доверенности на совершение дарения представителем должен быть назван одаряемый
и указан предмет дарения (п. 5 ст. 576 ГК РФ);
- в доверенности на принятие наследства (п.
1 ст. 1153 ГК РФ) или на отказ от наследства (п. 3 ст. 1159 ГК РФ) специально
должно быть предусмотрено соответствующее полномочие;
- полномочия на ведение дела о банкротстве
должны быть специально оговорены в доверенности, в частности, право
представителя на подписание заявления о признании должника банкротом и на
голосование по вопросу заключения мирового соглашения (п. 1 ст. 37, п. 2 ст. 40
и п. 2 ст. 150 Закона о банкротстве);
-
доверенность на представительство в суде должна составляться с учетом
требований, содержащихся в ст. 54 ГПК РФ, ст. 62 АПК РФ, ст. 56 КАС РФ;
- доверенность на представительство на
стадии исполнительного производства оформляется в соответствии с требованиями
ст. 57 ФЗ "Об исполнительном производстве";
-
представительство в органах ЗАГСа должно предусматривать специальное полномочие
на получение повторных свидетельств (п. 2 ст. 9 Федерального закона от
15.11.1997 N 143-ФЗ "Об актах гражданского состояния" (далее - ФЗ
"Об актах гражданского состояния")).
Если
в доверенности предусматриваются полномочия в отношении конкретного имущества,
то в ней необходимо указать индивидуальные признаки этого имущества.
Доверенность должна быть совершена в
письменной форме (п. 1 ст. 185 ГК РФ). При этом следует иметь в виду
возможность совершения доверенности в электронной форме (ст. 44.2 Основ). В
таком случае лицо, обратившееся за удостоверением доверенности, обязано
подписать документ в присутствии нотариуса усиленной квалифицированной
электронной подписью. Усиленная квалифицированная электронная подпись и ее
принадлежность лицу, от имени которого совершается нотариальное действие,
должны быть проверены нотариусом в соответствии с Федеральным законом от
06.04.2011 N 63-ФЗ "Об электронной подписи".
Доверенность должна содержать:
- наименование документа;
-
указание на место ее совершения (город (село, поселок, район), край, область,
республика, автономная область, автономный округ полностью), а в случае
удостоверения доверенности вне помещения нотариальной конторы - также адрес
удостоверения;
- дату ее совершения (число, месяц и год
совершения доверенности указываются прописью) (п. 1 ст. 186 ГК РФ, ст. 45.1
Основ);
- сведения о представляемом и
представителе: в отношении физического лица должны быть указаны фамилия, имя и
(при наличии) отчество полностью, место жительства (при наличии); в отношении
юридического лица - полное наименование, адрес, место нахождения и (при
наличии) регистрационный номер (ст. 45.1 Основ);
-
полномочия представителя (ст. ст. 182, 185 ГК РФ);
- подпись представляемого или представителя
юридического лица (ст. 44 Основ, п. 4 ст. 185.1 ГК РФ);
а также может содержать:
-
срок, на который она выдана (ст. 186 ГК РФ);
-
указание на право или запрет передоверия, возможность или запрет последующего
передоверия (п. 1 ст. 187 ГК РФ).
Кроме того, в отношении физического лица в
доверенности рекомендуется указывать иные сведения, индивидуализирующие
личность, в частности, дату и место рождения; данные документа, удостоверяющего
личность.
Нотариально удостоверенные доверенности
выдаются в одном экземпляре. По усмотрению нотариуса один экземпляр нотариально
удостоверенной доверенности может быть оставлен в делах нотариуса (ст. 44.1
Основ). Остающиеся в делах нотариуса
экземпляры нотариально удостоверенных доверенностей формируются в дела в
соответствии с Правилами нотариального делопроизводства.
Доверенность
выдаваемая в порядке передоверия.
Данный вид доверенности требует обязательного
нотариального удостоверения. Лицо,
которому выдана доверенность, должно лично совершить те действия, на которые
оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если
уполномочено на это доверенностью либо вынуждено к этому силою обстоятельств
для охраны интересов выдавшего доверенность.
Нотариусу необходимо осуществлять проверку представляемых
ему доверенностей на предмет действительности (удостоверялась ли такая
доверенность) посредством ЕИС, а также на предмет отмены доверенности (ст. ст.
188, 189 ГК РФ).
Доверенность, выданная в порядке передоверия,
является производной от первоначальной (основной доверенности), поэтому не
должна содержать противоречий с основной доверенностью. Основной доверенностью
может быть предусмотрена возможность как полного передоверия, так и передоверия
только отдельных полномочий. Однако объем полномочий в доверенности в порядке
передоверия не может превышать объем полномочий, предусмотренных основной
доверенностью.
Срок действия доверенности, выданной в порядке
передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании
которой она выдана. Вместе с тем, если в доверенности, выданной в порядке
передоверия, указан больший срок, чем срок действия основной доверенности, само
по себе это обстоятельство не может служить основанием для признания
доверенности недействительной. В пределах срока действия, установленного
основной доверенностью, действительна будет и доверенность в порядке
передоверия. Если сделка, на совершение которой уполномочено лицо, заключена в
этот период, оснований для признания ее недействительной также не имеется.
Обязательным реквизитом доверенности является дата
ее выдачи. Как уже упоминалось, доверенность, в которой не указана дата ее
совершения, ничтожна.
Срок действия доверенности обозначается в
доверенности прописью.
Основной доверенностью может быть также прямо
предусмотрена невозможность передачи полномочий другим лицам. В этом случае
представитель должен выполнять предоставленные ему полномочия лично.
Удостоверение доверенности в порядке передоверия в
случаях, когда представитель вынужден к этому силою обстоятельств для охраны
интересов доверителя, может иметь место, только если основной доверенностью
право передоверия прямо не запрещено. Как правило, обстоятельствами, из-за
которых представитель не может лично выполнить данные ему полномочия, на
практике являются его тяжелая болезнь (а при краткосрочности полномочий - любая
болезнь) либо длительная командировка. Вместе с тем это могут быть и иные
обстоятельства объективного (например, стихийные бедствия) либо субъективного
(призыв представителя в армию, осуждение его с назначением наказания в виде
лишению свободы и т.п.) характера. Для передоверия полномочий по названным
основаниям представитель должен документально подтвердить их. Соответствующие
справки остаются в делах нотариуса.
Передавший полномочия другому лицу должен известить
об этом выдавшего доверенность и сообщить ему необходимые сведения о лице,
которому переданы полномочия.
В доверенности, выдаваемой в порядке передоверия,
помимо общих реквизитов, которые должны содержаться в любой доверенности,
должны быть также указаны время и место удостоверения основной доверенности.
Об удостоверении доверенности в порядке передоверия
делается отметка на основной доверенности. Копия основной доверенности
приобщается к экземпляру доверенности, оставляемому в делах нотариуса.
Последующий представитель (представитель представителя)
может осуществить передачу полномочий, если в основной доверенности
предусмотрено право дальнейшего (после первичного) передоверия полномочий.
Проверка
доверенностей.
В соответствии
с положениями Федерального закона 332-ФЗ, Федеральная нотариальная
палата создала онлайн-сервис, который позволит проверить подлинность
доверенности на сайте ФНП, указав ее реквизиты: система укажет,
существует ли такая доверенность с таким реестровым номером,
удостоверенная такого-то числа таким-то нотариусом. Этот сервис бесплатен.
Государственным и муниципальным органам в рамках оказания ими
государственных и муниципальных услуг предоставлена возможность проверить
соответствие содержания предъявленной доверенности подлиннику. В ответ на запрос,
поданный ими в Единую информационную систему нотариата с приложенным
сканом предъявленной доверенности, на следующий день они получат
сообщение, соответствует ли содержание предоставленного документа
оригиналу доверенности, который хранится в системе.
Законом предусмотрен публичный статус для
Реестра отмененных доверенностей, который уже сейчас действует на сайте
ФНП. Если ранее доверитель должен был самостоятельно известить все
заинтересованные лица о факте отмены им доверенности: нести почтовые
расходы, тратить время и силы, либо оплачивать публикацию в газете,
то сейчас достаточно удостоверить у любого нотариуса отмену
доверенности. На следующий день сведения об отмене доверенности
появятся в реестре, будут доступны любому гражданину, который делает
запрос по номеру этой доверенности, и согласно закону считается, что
все заинтересованные лица с этого момента оповещены об отмене этой
доверенности.
3. УДОСТОВЕРЕНИЕ
ЗАВЕЩАНИЙ
1. Понятие и юридические признаки завещания
Завещание - это личное распоряжение гражданина на
случай смерти по поводу принадлежащего ему имущества с назначением наследников,
сделанное в установленной законом форме. Завещание характеризуется
определенными юридическими признаками.
Завещание должно быть собственноручно подписано
завещателем, за исключением случаев, предусмотренных законом. В соответствии с
п. 3 ст. 1125 ГК это физические недостатки, тяжелая болезнь либо неграмотность
завещателя.
Лицо, в пользу которого составляется завещание, не
вправе подписывать его за завещателя.
Помимо
подписи завещателю следует писать от руки на завещаниях свою фамилию, имя,
отчество. Это связано с тем, что при судебно-почерковедческой экспертизе
решение вопроса о подлинности подписей затруднительно ввиду простоты их
исполнения. Во избежание в дальнейшем возможных судебных споров фамилия, имя,
отчество завещателя должны точно соответствовать написанию в документе,
удостоверяющем его личность.
В завещании могут содержаться распоряжения только
одного лица. Совершение завещания двумя или более лицами не допускается.
Завещание должно быть совершено лично. В связи с
этим не допускается совершение завещания от имени подопечного, а также
посредством представительства какого бы то ни было предусмотренного законом
вида.
На составление завещания не требуется согласия
каких-либо лиц. Завещание может быть совершено гражданином, обладающим в момент
его оформления дееспособностью в полном объеме.
В
соответствии с принципом свободы завещания завещатель вправе
по своему усмотрению завещать имущество любым
лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить
наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая
причин такого лишения, а также включить в завещание иные распоряжения,
предусмотренные правилами ГК о наследовании. Завещатель вправе совершить
завещание, содержащее распоряжение о любом имуществе, в том числе о том,
которое он может приобрести в будущем.
- совершить завещание в пользу одного или
нескольких лиц, как входящих, так и не входящих в круг наследников по закону;
- подназначить наследника как наследнику по
завещанию, так и наследнику по закону на случаи, если назначенный им в
завещании наследник или наследник по закону умрет до открытия наследства, либо
одновременно с наследодателем, либо после открытия наследства, не успев его принять,
либо не примет наследство или откажется от него, либо не будет иметь права
наследовать или будет отстранен от наследования как недостойный;
- назначить исполнителя своей воли, выраженной в
завещании (душеприказчика);
- возложить на одного или нескольких наследников по
завещанию или по закону исполнение за счет наследства обязанности
имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (завещательный
отказ);
- возложить на наследника (наследников) по закону
или завещанию совершить какое-либо действие имущественного или неимущественного
характера, направленное на осуществление общеполезной цели (возложение);
- в любое время отменить либо изменить составленное
им завещание, не объясняя причины своих действий;
- "простить" своих недостойных наследников,
завещав им имущество после утраты ими права наследования, и т.п.
Способом реализации принципа свободы завещания
является также правило, что завещатель не обязан сообщать кому-либо о
содержании, совершении, об изменении или отмене завещания.
Принцип свободы завещания ограничивается только
правилами об обязательной доле в наследстве (ст. 1149 ГК).
Завещание должно быть составлено в письменной форме
и удостоверено нотариусом. Удостоверение завещания другими лицами допускается в
случаях, предусмотренных п. 7 ст. 1125 (должностными лицами органов
исполнительной власти или органов местного самоуправления в предусмотренных
законом случаях), ст. 1127 (завещания, приравненные к нотариально
удостоверенным) и п. 2 ст. 1128 ГК (завещательные распоряжения правами на
денежные средства в банках - уполномоченным служащим банка).
Порядок совершения завещательных распоряжений
денежными средствами в банках определен Постановлением Правительства РФ от 27
мая 2002 г .
N 351 "Об утверждении Правил совершения завещательных распоряжений правами
на денежные средства в банках".
Завещатель вправе совершить завещание, не
предоставляя при этом другим лицам, в том числе нотариусу, возможности
ознакомиться с его содержанием (закрытое завещание). Закрытое завещание должно
быть собственноручно написано и подписано завещателем. Несоблюдение этих правил
влечет за собой недействительность завещания.
Составление завещания в простой письменной форме
допускается лишь в виде исключения в случаях, предусмотренных ст. 1129 ГК.
Гражданин, который находится в положении, явно угрожающем его жизни, и в силу
сложившихся чрезвычайных обстоятельств лишен возможности совершить завещание в
соответствии с правилами ст. ст. 1124 - 1128 ГК, может изложить последнюю волю
в отношении своего имущества в простой письменной форме. Изложение гражданином
последней воли в простой письменной форме признается его завещанием, если
завещатель в присутствии двух свидетелей собственноручно написал и подписал
документ, из содержания которого следует, что этот документ представляет собой
завещание.
Завещание, совершенное в чрезвычайных
обстоятельствах в соответствии со ст. 1129 ГК, подлежит исполнению только при
условии подтверждения судом по требованию заинтересованных лиц факта совершения
завещания в чрезвычайных обстоятельствах.
Статьей
1123 ГК установлен принцип тайны совершения завещания и определен круг лиц,
которые не вправе до открытия наследства разглашать сведения, касающиеся
содержания завещания, его совершения, изменения или отмены.
К таким лицам относятся:
- нотариус;
- другое удостоверяющее завещание лицо;
- переводчик;
- исполнитель завещания (душеприказчик);
- свидетели;
- гражданин, подписывающий завещание вместо
завещателя (рукоприкладчик).
2. Место
удостоверения завещания
Завещание может быть удостоверено у любого нотариуса, а также в случаях, предусмотренных законом, -
должностным лицом любого органа местного самоуправления (в населенных пунктах,
где не имеется нотариальных контор) или консульского учреждения.
Место жительства завещателя при нотариальном
удостоверении завещания значения не имеет.
Нотариально удостоверенное завещание
При нотариальном удостоверении завещания оно должно
быть написано завещателем или записано с его слов нотариусом. При написании или
записи завещания могут быть использованы технические средства
(электронно-вычислительная машина, пишущая машинка и др.).
Завещание, записанное нотариусом со слов
завещателя, до его подписания должно быть полностью прочитано завещателем в
присутствии нотариуса. Если завещатель не в состоянии лично прочитать
завещание, его текст оглашается для него нотариусом, о чем на завещании
делается соответствующая надпись с указанием причин, по которым завещатель не
смог лично прочитать завещание.
Завещание должно быть собственноручно подписано
завещателем. Если завещатель в силу физических недостатков, тяжелой болезни или
неграмотности не может собственноручно подписать завещание, оно по его просьбе
может быть подписано другим гражданином (рукоприкладчиком) в присутствии
нотариуса. В завещании должны быть указаны причины, в силу которых завещатель
не мог подписать завещание собственноручно, а также фамилия, имя, отчество и
место жительства гражданина, подписавшего завещание по просьбе завещателя, в
соответствии с документом, удостоверяющим личность этого гражданина. Вместе с
тем возможность совершения завещаний с участием рукоприкладчика установлена
законом исключительно в отношении случаев, когда завещание оформляется в
нотариальной и приравненной к ней форме (ст. 1127 ГК). Закрытое завещание
обязательно должно быть не только собственноручно написано, но и
собственноручно подписано завещателем (п. 2 ст. 1126 ГК). Несоблюдение этого
правила влечет за собой недействительность закрытого завещания. Также
собственноручно должно быть подписано завещательное распоряжение правами на
денежные средства в банках и иных кредитных организациях, которым предоставлено
право привлекать во вклады или на другие счета денежные средства граждан (ст.
1128 ГК). Подписание простого письменного завещания рукоприкладчиком недопустимо,
даже если оно совершается в чрезвычайных обстоятельствах и в положении, явно
угрожающем жизни завещателя. Такой документ не сможет быть в судебном порядке
признан завещанием.
При составлении и нотариальном удостоверении
завещания по желанию завещателя может присутствовать свидетель.
Если завещание составляется и удостоверяется в
присутствии свидетеля, оно должно быть им подписано и на завещании должны быть
указаны фамилия, имя, отчество и место жительства свидетеля в соответствии с
документом, удостоверяющим его личность.
Нотариус обязан предупредить свидетеля, а также
гражданина, подписывающего завещание вместо завещателя, о необходимости
соблюдать тайну завещания (ст. 1123 ГК).
При удостоверении завещания нотариус обязан
разъяснить завещателю содержание ст. 1149 ГК и сделать об этом на завещании
соответствующую надпись.
Нотариально удостоверенное завещание регистрируется
в реестре регистрации нотариальных действий; сведения об удостоверенном
завещании вносятся в алфавитную книгу учета завещаний.
Закрытое завещание
Завещатель вправе совершить завещание, не
предоставляя при этом другим лицам, в том числе нотариусу, возможности
ознакомиться с его содержанием (закрытое завещание). Закрытое завещание должно
быть собственноручно написано и подписано завещателем. Несоблюдение этих правил
влечет за собой недействительность завещания.
Закрытое завещание в заклеенном конверте передается
завещателем нотариусу в присутствии двух свидетелей, которые ставят на конверте
свои подписи. Конверт, подписанный свидетелями, запечатывается в их присутствии
нотариусом в другой конверт, на котором нотариус делает надпись, содержащую
сведения о завещателе (фамилия, имя, отчество, дата рождения, место проживания,
реквизиты документа, удостоверяющего личность), от которого нотариусом принято
закрытое завещание, месте и дате его принятия, о фамилии, имени, отчестве и о
месте жительства каждого свидетеля в соответствии с документом, удостоверяющим
личность.
Принимая от завещателя конверт с закрытым
завещанием, нотариус обязан разъяснить завещателю содержание п. 2 ст. 1126
(завещание должно быть собственноручно написано и подписано завещателем) и ст.
1149 (правила об обязательной доле в наследстве) ГК и сделать об этом
соответствующую надпись на втором конверте, а также выдать завещателю документ,
подтверждающий принятие закрытого завещания.
Отмена или изменение завещания.
Завещатель вправе отменить или изменить
составленное им завещание в любое время после его совершения, не указывая при
этом причины его отмены или изменения. Отмена завещания, как и само завещание,
- это односторонняя сделка. При удостоверении этой сделки нотариус проверяет
дееспособность лица, отменяющего завещание распоряжением. Составляется
распоряжение в двух экземплярах, один из которых остается на хранении у
нотариуса, второй выдается гражданину, оформлявшему отмену завещания, если
отмена завещания удостоверялась у того же нотариуса, что и само отмененное
завещание. Если же завещание, отмененное распоряжением, было удостоверено
другим нотариусом, гражданин, отменивший завещание, должен направить
распоряжение о его отмене нотариусу, удостоверявшему завещание. Эти действия по
просьбе гражданина, отменившего завещание, может выполнить сам нотариус,
удостоверивший отмену завещания.
Согласно ст. 58 Основ законодательства РФ о
нотариате нотариус в случае получения нового завещания, отменяющего или
изменяющего составленное ранее завещание, а также получения распоряжения об
отмене завещания делает отметку об отмене завещания на экземпляре завещания,
хранящегося у нотар,иуса, и в реестре регистрации нотариальных действий.
Нотариус должен также сделать указанную отметку в
алфавитной книге учета завещаний и по возможности на экземпляре завещания,
ранее выданного завещателю (если завещатель предоставит имеющийся у него экземпляр
завещания).
Удостоверение сделок с
недвижимостью
Из объектов недвижимого имущества в нотариальной
практике наиболее часто совершаются сделки с жильем: жилыми домами, квартирами,
комнатами в квартирах.
Все сведения, которые должны содержаться в договоре
об отчуждении недвижимого имущества, можно условно разделить на общие (которые
должны содержаться в тексте любого договора, объектом которого является
недвижимое имущество) и специальные (характерные для конкретного вида сделок с
учетом индивидуальных требований участников сделки).
Сведения об
участниках сделки (правообладателях)
В случае, если участниками сделки (владельцами
права) являются физические лица, в тексте сделки должны быть указаны полностью,
без сокращений их фамилия, имя, отчество, дата рождения, адрес постоянного
места жительства или преимущественного пребывания, реквизиты документов,
удостоверяющих их личность.
Если сделка совершается представителями физических
лиц, в тексте ее также должны быть названы основания представительства и сделана
ссылка на соответствующие документы, подтверждающие полномочия представителей.
Полномочия физических лиц при совершении сделок с недвижимостью могут быть
основаны на доверенности либо указании закона (родители, усыновители, опекуны,
попечители).
В отношении юридических лиц в
договоре отчуждения недвижимого имущества следует отразить сведения об их
правоспособности (общей, а при необходимости - и специальной), а также о
полномочиях представителей юридического лица. Полномочия юридических лиц могут
быть основаны на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то
государственного органа или органа местного самоуправления. В договорах
указывается полное, без сокращений наименование юридического лица,
индивидуальный номер налогоплательщика, юридический адрес, дата и место
государственной регистрации, номер регистрационного свидетельства, адрес
фактического местонахождения, а также полномочия представителей юридического
лица.
Описание
объекта недвижимости
В тексте документа, представляемого на удостоверение должен быть указан вид объекта
недвижимости. Недвижимое имущество разграничивается на три вида:
- земельный участок;
- здание или сооружение;
- прочие составляющие здания или сооружения (жилое
либо нежилое помещение).
Если у объекта существует конкретное наименование,
оно также должно быть указано в тексте документа (например, Театр оперы и
балета, магазин, жилой дом, квартира, комната в квартире, гараж и т.п.).
Кадастровый или условный номер объекта
недвижимости.
В тексте представленного документа должны быть
указаны соответствующие номера объекта недвижимого имущества. Если объект
недвижимости образован в результате деления, слияния ранее существовавших
объектов или выделения из таких объектов, либо возникли иные причины, приведшие
к изменению кадастрового номера, указываются кадастровые номера
предшествовавших объектов.
Адрес (местонахождение) недвижимости. В
качестве адреса объекта недвижимости указывается, как правило, почтовый адрес
или иное общепринятое описание местоположения объекта, позволяющее однозначно
определить объект на территории
нотариального округа.
Площадь объекта. Площадь объекта указывается по
документам либо фактическая по кадастровому плану (для зданий, сооружений и их
частей - по внутреннему обмеру).
Назначение объекта. Должно
быть указано основное назначение объекта недвижимости, например жилое, нежилое
здание, производственное, складское, торговое помещение и т.п. В договорах
отчуждения земельных участков обязательно указывается целевое назначение
участка и категория земель, на которых он расположен.
Иная необходимая информация. В
качестве иной необходимой информации в тексте документов должны быть указаны
инвентарный номер, литер и этажность (подземная этажность) для зданий и
сооружений, этаж (номер этажа или этажей, на которых расположено нежилое
помещение или квартира).
Сведения о праве
собственности и об иных вещных правах
В
тексте договора об отчуждении недвижимого имущества должны содержаться записи о
праве собственности и об иных вещных правах на основании сведений, содержащихся
в правоустанавливающих документах со ссылкой на эти документы (наименование
документа, когда и кем выдан либо удостоверен документ, а также когда и где он
зарегистрирован).
В тексте сделки должен быть назван вид права.
Если объект недвижимости находится в общей долевой
собственности нескольких лиц, то в документе указываются соответствующие
размеры долей.
При характеристике объекта недвижимости в тексте
сделки должен быть указан документ, в котором содержится данная информация.
В тексте документа должны содержаться сведения об
имеющихся ограничениях (обременениях) объекта недвижимости (сервитуте, ипотеке,
доверительном управлении, аренде и др.). При этом должно быть указано
содержание ограничения, срок его действия, названо лицо, в пользу которого
ограничиваются права.
При удостоверении сделок с недвижимым имуществом
нотариус по правоустанавливающим документам проверяет принадлежность этого
имущества собственнику. Ссылка на правоустанавливающие документы обязательна в
договоре.
Правоустанавливающими документами являются:
договоры
купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве собственности и
свидетельства о праве на наследство,
правоустанавливающими документами на недвижимое имущество могут являться
достаточно редкие документы, например:
- соглашения об уплате алиментов, когда в счет
причитающихся алиментов, алиментнообязанное лицо передало в собственность лица,
имеющего право на получение алиментов, недвижимое имущество;
- соглашения об отступном, согласно которому
какое-либо гражданско-правовое обязательство прекращается предоставлением
взамен исполнения передачей должником в собственность кредитора недвижимого
имущества;
- договоры передачи недвижимого имущества в
собственность в счет причитающейся участнику общества с ограниченной ответственностью
доли в уставном капитале общества в связи с выходом его из этого общества;
- исполненные договоры аренды недвижимого имущества
с правом его выкупа и многие другие.
Удостоверение договора об отчуждении недвижимого
имущества без правоустанавливающего документа недопустимо.
Помимо правоустанавливающих документов для
оформления договора нотариусу должны быть также представлены документы о
государственной регистрации объекта недвижимости, а в некоторых случаях и права
на них.
Помимо правоустанавливающих документов и документов
о государственной регистрации на отчуждаемое недвижимое имущество при
нотариальном удостоверении договоров истребуется справка бюро технической
инвентаризации о технической характеристике отчуждаемого недвижимого имущества.
Документы,
которые должны быть представлены сторонами при удостоверении сделки по
отчуждению недвижимости:
паспорта или документы, удостоверяющие личности сторон договора,
документы, подтверждающие полномочия представителя,
если от имени стороны договора действует представитель (если таким документом
является доверенность, то она должна быть нотариально удостоверена, за
исключением случаев предусмотренных действующим законодательством),
·
правоподтверждающий документ на недвижимость, на
основании которого подтверждается собственность или иное право на недвижимое
имущество и способ получения этого права это:
·
договор купли-продажи;
·
договор дарения;
·
договор мены;
·
договор приватизации;
·
договор ренты;
·
договор долевого участия в строительстве;
·
договор передачи квартиры в собственность граждан;
·
свидетельство о праве на наследство (ополнительно
наследники составляют обязательство о принятии на себя возможных рисков в
случае появления новых наследников либо при оспаривании наследования);
o
свидетельство о государственной регистрации
права,
o
справка ЖСК о полностью выплаченном пае,
o
договор определения долей,
·
справка о принадлежности объекта недвижимости,
предоставляемая БТИ, если право собственности на объект сделки возникло до 31
декабря 1988 года (до вступление в действие ФЗ №122-ФЗ) и не было
зарегистировано,
домовая книга или справка (поквартирная карточка) о
лицах, зарегистрированных в доме, квартире, комнате, помещении, строении,
здании и т.д., или справка об отсутствии зарегистрированных лиц,
Договор
купли-продажи недвижимого имущества, являющегося общей совместной
собственностью супругов, удостоверяется при наличии согласия супруга
продавца недвижимого имущества на продажу (мену), этого имущества. В соответствии с п. 3 ст. 35
СК такое согласие должно быть нотариально удостоверено. Если такое согласие
отсутствует либо нарушена форма его выражения, сделка может быть признана
недействительной. В текст договора возможно включить указание о том, когда и
кем нотариально удостоверено такое согласие.
Получение нотариально удостоверенного согласия на
совершение сделки необходимо не только от супруга лица, производящего
отчуждение недвижимого имущества, но и от супруга покупателя (либо лица,
которому имущество переходит по договору мены). Это требование также содержится
в п. 3 ст. 35 СК, и оно легко объяснимо: ведь деньги, на которые приобретается
недвижимое имущество, также являются общей совместной собственностью супругов,
в связи с чем распоряжение ими должно производиться по обоюдному согласию
супругов. На супруга одаряемого данное требование закона не распространяется
ввиду того, что имущество одаряемому переходит в собственность безвозмездно.
При удостоверении договора от имени лица, не
имеющего супруга (холост, вдов), нотариусу об этом подается соответствующее
письменное заявление лица, отчуждающего имущество. Содержание заявления
доводится до приобретателя имущества, который в подтверждение того, что это
обстоятельство ему известно, расписывается на указанном заявлении. Если сделка
совершается через представителя, то заявление об отсутствии у собственника
имущества супруга, который мог бы претендовать на отчуждаемое имущество по
праву собственности, подает представитель, если доверенностью ему предоставлено
право подавать заявления от имени собственника имущества.
При отсутствии у приобретателя недвижимого
имущества супруга, который мог бы претендовать на совместно нажитые денежные
средства, уплачиваемые по договору, он также подает об этом соответствующее
заявление, с содержанием которого знакомится продавец имущества, являющегося
предметом договора.
Указание об отсутствии у участников договора
супругов, которые могли бы претендовать на отчуждаемое жилое помещение
(уплачиваемые денежные средства), может быть включено и непосредственно в текст
договора.
При этом необходимо представить следующие документы:
·
свидетельство о заключении или о расторжении брака,
·
заявление об отсутствии брака, подлинность подписи на
котором свидетельствуется нотариусом (для сторон, не состоящих в браке),
·
согласие супруга на совершение сделки, удостоверенное
нотариально, или документ о том, что отчуждаемый (приобретаемый) объект
недвижимости не находится в общей совместной собственности супругов (брачный
договор, соглашение о разделе имущества супругов, решение суда о разделе
имущества и определении долей супругов),
При
удостоверении отчуждения доли в недвижимости необходимо представить:
·
документы, подтверждающие, что продавец доли в праве
собственности (комнаты в квартире) известил в письменной форме остальных
участников долевой собственности (остальных собственников комнат) о намерении
продать свою долю (комнату) с указанием цены и других условий, на которых он её
продает, или документы, подтверждающие отказ сособственников от
преимущественного права покупки доли (комнаты) (при продаже постороннему лицу
(мене, ренте, предусматривающей передачу имущества за плату) комнаты в
коммунальной квартире или доли в праве общей собственности на объект
недвижимости,
·
при продаже комнаты в коммунальной квартире также
необходимо предоставить технический паспорт коммунальной квартиры с указанием
жилых помещений (комнат) для определения всех сособственников в коммунальной
квартире,
·
согласие органа опеки и попечительства на
отчуждение жилого помещения, в котором проживают члены семьи собственника
данного жилого помещения, находящиеся под опекой и попечительством, или
оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи
собственника,
По
требованию покупателя во всех случаях отчуждения недвижимости представляются:
·
справка об отсутствии долгов по коммунальным
платежам (по требованию покупателя);
·
справка об отсутствии долгов по
электроэнегрии (по требованию покупателя).
Документы
для ситуации, когда стороной сделки является несовершеннолетний ребенок:
·
документ, подтверждающий факт родственных отношений;
·
согласие органа опеки и попечительства на распоряжение
имуществом лиц, не достигших 14 лет их законными представителями (родителями,
усыновителями, опекунами), свидетельство о рождении, паспорт РФ (при достижении
14 лет),
·
согласие органа опеки и попечительства на дачу
законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями) согласия
несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом,
свидетельство о рождении, паспорт РФ.
На сделке должны присутствовать родители, или один из
них, но с предоставлением нотариального согласия на сделку от 2-го родителя;
Документы
для ситуации, когда стороной сделки является гражданин, признанный
недееспособным или ограниченно дееспособным
·
решение суда о признании гражданина недееспособным или
ограничено дееспособным и постановление органов местного самоуправления о
назначении опекуна, попечителя;
·
разрешение органа опеки и попечительства на
распоряжение имуществом лиц, признанных судом недееспособными;
·
разрешение органа опеки и попечительства на дачу
законными представителями (попечителями) согласия гражданам, признанным
судом ограниченно дееспособными на распоряжение имуществом;
Документы
для сделки, готовящиеся нотариусом
·
сведения, содержащиеся в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Выписки из ЕГРП до конца
2016 года и из ЕГРН - с 1 января 2017 года),
·
сведения, внесённые в государственный кадастр
недвижимости (ГКН):
·
кадастровый паспорт
недвижимости,
·
справка о кадастровой стоимости недвижимости
Эти документы запрашиваются нотариусом самостоятельно
(ст. 47.1 Основ законодательства РФ о нотариате). Они предоставляются в
электронном виде.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать
цену этого имущества. Цена в договоре продажи недвижимости является одним из
существенных его условий. При отсутствии в договоре согласованного в письменной
форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Порядок уплаты покупной цены определяется соглашением сторон, но может быть и применен депозит
нотариуса для расчётов по сделкам.
Возможность
использования депозита нотариуса введена ФЗ “Основы законодательства о
нотариате” (статья 57 № 457-ФЗ от 29 декабря 2014 года). При её использовании денежные средства
принимаются нотариусом в депозит на основании соглашения между покупателем
недвижимости и её продавцом, выступающих в роли должника (покупатель) и
кредитора (продавец). Такой порядок определён статьёй 87 № 457-ФЗ. Способами
внесения в депозит нотариуса и получения из него денежных средств могут быть
как наличная, так и безналичная формы расчётов.
Схема расчётов по сделкам действует следующим образом:
После
достижения соглашения между продавцом и покупателем по всем вопросам,
включающим и договорённость по стоимости, способу передачи объекта, устное
заключение о необходимости подготовки к сделке купли/продажи недвижимости, им
нужно прийти к нотариусу, чтобы подготовить и подписать договор, по которому, в
частности, определяется порядок расчётов через депозит нотариуса, условия передачи
и возврата денежных средств, и, используя этот депозит вместо банковского
аккредитива или банковской ячейки, покупателю внести деньги для дальнейших
расчётов с продавцом. Понятно, что продавец сможет получить деньги лишь при
условии свершившегося перехода права собственности к покупателю, а покупатель
получит их обратно, если этот переход права не будет зарагестрирован в
Росреестре или продавец до истечения срока регистрации согласился на их выемку
из депозита. Тариф за использование депозита нотариуса составляет 1.5 тыс.
руб., то есть аренда банковской ячейки обходится намного дороже депозита
нотариуса.
Стоимость
депозита нотариуса при сделках в простой письменной форме зависит от размера
внесённых денежных средств и исчисляется в процентах от этой суммы.
Факты
проведения расчётов по депозиту, сведения по уплаченным суммам относятся к
тайне совершения нотариального действия, разглашение нотариусом которой третьим
лицам запрещено.
Удостоверение договоров
ренты
Понятие договора ренты содержится в ст. 583 ГК. По
договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне
(плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в
обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде
определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в
иной форме. Законодательством установлены два вида ренты:
- постоянная рента (установление обязанности
выплачивать ренту бессрочно);
- пожизненная рента (установление обязанности
выплачивать ренту на срок жизни получателя ренты).
Особой разновидностью пожизненной ренты является
пожизненное содержание с иждивением.
Плательщиками обоих видов ренты могут являться
любые физические и юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие).
Получателями постоянной ренты могут быть только
граждане и некоммерческие организации (общественные организации, религиозные
организации, различные благотворительные, культурные, образовательные и иные
фонды и т.п.). Более того, некоммерческие организации могут быть получателями
постоянной ренты, только если это не противоречит закону и соответствует целям
их деятельности. Поскольку получателями постоянной ренты могут быть только
собственники имущества, переданного под выплату ренты, не могут выступать в
качестве получателей постоянной ренты субъекты, которым имущество принадлежит
на праве хозяйственного ведения либо праве оперативного управления.
Получателями пожизненной ренты (в том числе и по
договору пожизненного содержания с иждивением) могут быть только граждане.
По договору
постоянной ренты получателем ее может
быть только собственник имущества, переданного под выплату ренты. По договору
пожизненной ренты (и по договору пожизненного содержания с иждивением)
получателем ренты может быть не только собственник имущества, отчуждаемого под
выплату ренты, но и любой другой указанный собственником имущества гражданин.
Допускается также установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан,
доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если они не определены
договором. Договором могут быть установлены и разные размеры долей нескольких
получателей пожизненной ренты в праве на ее получение.
В отношении имущества, подлежащего государственной
либо иной специальной регистрации, договор удостоверяется только при условии
представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое под
выплату ренты.
Если под выплату ренты передается недвижимое
имущество, кроме правоустанавливающих документов на него нотариусу должны быть
представлены документы о технических характеристиках отчуждаемого объекта, в
частности справка бюро технической инвентаризации и технический паспорт объекта
При отчуждении под выплату ренты любого имущества,
приобретенного собственником в период брака на совместные средства, как
подлежащего, так и не подлежащего регистрации, для заключения договора ренты
требуется нотариально удостоверенное согласие супруга получателя ренты на
передачу имущества под выплату ренты (п. 3 ст. 35 СК). Аналогичное согласие на
заключение договора требуется и от супруга плательщика ренты, поскольку расходы
по выплате рентных платежей будут производиться также из совместных средств
супругов. При отсутствии у какой-либо из сторон договора супруга, который мог
бы претендовать на совместно нажитое имущество (денежные средства) об этом
подается соответствующее заявление, с содержанием которого должна быть
ознакомлена другая сторона.
Если под выплату ренты передается жилое помещение и
при этом передается за плату, в договоре должны быть отражены возможные имеющиеся
обременения в виде прав третьих лиц на пользование отчуждаемым жилым
помещением.
В договоре должны быть указаны размер, сроки и
способы выплаты ренты либо указание обязанностей плательщика ренты по
предоставлению содержания с иждивением, сведения об обеспечении выплаты ренты,
возможное правопреемство по договору. Если имущество передано под выплату ренты
за плату, в договоре должна быть указана стоимость отчуждаемого имущества и
порядок расчетов за него между получателем ренты и ее плательщиком.
Если под выплату ренты передается недвижимое
имущество, при этом передается за плату, то к отношениям сторон по передаче
такого имущества применяются правила о купле-продаже. При этом должны быть
представлены все те документы которые необходимы для удостоверения договора купли продажи
недвижимости. О которых было сказано выше.
